Stefan Babsch, Geschäftsführer der Strabag Property und Facility Services (PFS), im Gespräch.
Text Hansjörg Preims
Preims: Herr Babsch, die Strabag PFS ist Sponsor der aktuellen Lünendonk-Studie über den FM-Markt in Österreich und der Schweiz, Herr Jörg Hossenfelder von Lünendonk hat sie im November vergangenen Jahres gemeinsam mit Ihnen in Wien vorgestellt. Ein Punkt, der dabei angesprochen wurde, ist das Thema BIM (Building Information Modelling) und Facility Management. In welchem Zusammenhang ist das zu sehen?
Babsch: BIM, also die mehrdimensionale Planung von Gebäuden, hat den Vorteil, dass im Zuge einer solchen Planung die Wahrscheinlichkeit, dass in der Planung Dinge vergessen werden, fast ausgeschlossen ist. Weil man anhand dieses mehrdimensionalen Modells das Gebäude schon in der Planung ganz durchspielen kann. Für das FM ist das eine Datenbasis, die es in der Form in der Vergangenheit nicht gab. Auch der Spannungsbogen zwischen Bauen und Betreiben stellt sich dadurch in einem ganz anderen Zusammenhang dar als in der Vergangenheit. Derzeit wird BIM nur bei neu errichteten Gebäuden angewendet, aber bis zu einem gewissen Grad ist es auch nachträglich möglich.
Preims: Was bedeutet das konkret für die FM-Dienstleistung?
Babsch: Wir haben damit eine anders geartete Plattform für komplexe Gebäude, insbesondere als Datenbasis für das Betreiben und Bewirtschaften eines Gebäudes im Bereich des technischen Gebäudemanagements. Es ist aber auch im infrastrukturellen FM hilfreich, etwa wenn es um Raumbereiche, um Bodenbeläge und dergleichen geht und man diese Dinge hinsichtlich der Betreiberkosten schon in der Planung besser durchspielen kann. Also eine komplette Digitalisierung eines Gebäudes.
Preims: Sowohl der Liegenschaftseigentümer als auch der Dienstleister haben also den gleichen Informationsstand?
Babsch: Ja. Wir Dienstleister sind ja oft mit schlechten Daten konfrontiert bzw. die Daten in den Ausschreibungen sind oft ausgesprochen mangelhaft, sodass wir nur von Annahmen ausgehen oder uns die Daten erst über verschiedenste Instrumente mühsam zusammensuchen müssen. Raumpläne sind dabei oft gar nicht mehr auf dem neuesten Stand. Von daher bietet BIM auch für die FM-Unternehmen eine deutlich bessere und transparentere Ausgangslage.
Preims: Sind FM-Experten eingebunden in BIM-Planungen?
Babsch: Noch nicht in ausreichendem Maß, aber man wird sehr rasch erkennen: Je früher man FM in die Planung einbindet, umso eher kann man in der Gesamtkostenbetrachtung eines Gebäudes auch hinsichtlich FM-Nutzen schon in der Planung die verschiedenen Szenarien durchspielen.
Preims: Ein weiterer wichtiger Punkt in der Lünendonk-Studie ist die Internationalisierung – auch für die Strabag PFS ein Thema. Wachsen die Märkte zusammen?
Babsch: Wir haben in letzter Zeit schon den Eindruck gewonnen, dass es doch deutlich mehr länderübergreifende Ausschreibungen gibt, sprich: dass mehrere Länder in einer Ausschreibung gebündelt werden. Immer mit dem Ziel, den Auftrag möglichst EINEM zu vergeben. Die Bündelungen reichen von fünf Ländern bis hin zu 20 Ländern, die wir in einer Ausschreibung vorgefunden haben.
Preims: Ist das ein Mix von großen und kleinen Ländern? Früher war die Bündelung ja eher so, dass man eine FM-Ausschreibung für Deutschland, Frankreich, Großbritannien usw. machte, und der Rest der kleineren war nicht von Interesse…
Babsch: Das hat sich ein bisschen verändert. Zum einen hat es zuletzt doch noch die eine und andere D-A-CH-Ausschreibung gegeben, aber sonst gibt es eben die großen Ausschreibungen von den internationalen Unternehmen, die versuchen, ganz Europa bzw. alle Standorte, die sie in Europa haben, in eine Ausschreibung zu packen, auch wenn es in einem Land vielleicht nur zwei kleinere Standorte sind.
Preims: Wird die Internationalisierung eine immer größere Rolle spielen?
Babsch: Ich glaube schon, es ist deutlich zu erkennen, dass es zum einen den Wunsch gibt, Dienstleister zu reduzieren, zum anderen, dass die Unternehmen ihre Einkaufsabteilungen zunehmend zentralisieren. Und wenn sie zum Beispiel in Osteuropa keinen dezentralen Einkauf mehr haben bzw. diesen einsparen wollen, ist es ein unumgänglicher Weg, dass sie international ausschreiben müssen.
Preims: Wie wird sich dieser Internationalisierungstrend auf den österreichischen FM-Markt auswirken?
Babsch: Die Internationalisierung wird auch in Österreich eine Rolle spielen, aber anteilig wird es bis zu einem gewissen Grad überschaubar bleiben. Logischerweise, denn wenn man sich das Gesamtmarktvolumen in Österreich ansieht und dann das, was möglicherweise über internationale Ausschreibungen an anderer Stelle entschieden und vergeben wird, herausnimmt, dann ist das vom Gesamtmarktvolumen noch immer ein überschaubarer Anteil. Aber auf diesen Anteil haben dann eben nur mehr diejenigen Unternehmen Zugriff, die in der Lage sind, gebündelte Ausschreibungen zu bedienen, sei es aufgrund ihrer internationalen Präsenz oder auch im Zuge von Partnerschaften, die man eingeht, um eine größere Region abzudecken. Aber es wird, wie gesagt, anteilig auf einem gewissen Niveau bleiben. Der öffentliche Bereich ist ja von der Internationalisierung ausgenommen, im wesentlichen auch das Gesundheitswesen, in der Industrie ist es unterschiedlich. Eine starke Rolle wiederum wird die Internationalisierung im Retail-Bereich spielen. Und natürlich auch im Immobiliensektor, die großen Immobilienfonds suchen natürlich auch nach Möglichkeit Partner, die international präsent sind.
Preims: Erwarten Sie, dass die großen Immobilienunternehmen, die im wesentlichen Property Management betreiben, auch in den FM-Markt hineinstoßen werden?
Babsch: Ganz sicher. Wobei die Frage sein wird, wie weit sie ihre eigene Wertschöpfungskette erweitern und ihre FM-Leistungen nicht mehr über Subunternehmen anbieten, sondern tatsächlich mit eigenen Mitarbeitern erbringen. Das wird vornehmlich technisches FM sein, etwa durch Zukäufe, Reinigungsdienstleistungen werden weniger davon betroffen sein.
Preims: Die Strabag PSF ist ja auch im Wesentlichen durch Zukäufe entstanden, angefangen vom Putzteufel bis zuletzt zur Akquisition der DIW durch die Strabag in Deutschland. Wie läuft das zusammen mit dem DIW-Portfolio, das es in Österreich gegeben hatte?
Babsch: Beide DIW-Gesellschaften in Österreich und Deutschland hatten im Wesentlichen Industriekunden bedient, in Deutschland eher im technischen Bereich, in Österreich mit stärkerem Schwerpunkt auf der Gebäudereinigung. In Österreich haben wir die DIW mit der Strabag PFS verschmolzen bzw. die Marke DIW vom Markt genommen, in Deutschland nicht, wo DIW – Kürzel für „Deutsche Industriewartung“ – als Marke deutlich bekannter war als in Österreich. Daher bleibt die DIW in Deutschland als eigenständiges Unternehmen im Verbund der Strabag PFS bestehen. Letztendlich haben die beiden Unternehmen, die Strabag und die DIW, in Österreich infrastrukturelles FM angeboten, die DIW auch noch in der technischen Reinigung in der Industrie, die Strabag PFS im technischen Gebäudemanagement, von daher ergibt das ein tolles rundes Leistungsportfolio unter einer Marke in Österreich, das bei den Kunden auch sehr gut ankommt.
Preims: Ist die Strabag PFS an weiteren Zukäufen interessiert?
Babsch: Auf jeden Fall. Sowohl in Österreich als auch in dem einen oder anderen osteuropäischen Land. Aus heutiger Sicht aber eher im technischen FM, um ein stärkeres Gleichgewicht herzustellen zum infrastrukturellen FM, wo wir schon sehr gut aufgestellt sind bzw. alle Segmente und jede Art von Kunden in ganz Österreich bedienen.
Preims: In der anfangs erwähnten Lünendonk-Studie wird auch festgestellt, dass in Österreich Leistungen noch eher einzeln vergeben werden, in Deutschland, aber auch in der Schweiz eher gebündelt. Warum ist das so?
Babsch: Diese Frage ist schwierig zu beantworten. Aber zum einen dürfte dies ein wenig auch der Immobilienlandschaft geschuldet sein. In Österreich gibt es mit Wien nur eine Großstadt, wo in den großen Gebäuden auch gebündelt vergeben wird. Im Rest von Österreich ist die Immobilienlandschaft eine andere, da gibt es kaum diese großen Bürotürme wie in Wien. In Deutschland ist das anders, dort gibt es durchaus vielerorts eine großstädtische Immobilienlandschaft. Zum anderen hat sich in Österreich in der Vergangenheit auch niemand ausreichend am Markt positioniert, der beides vernünftig in Eigenleistung abdecken würde. Weder die Unternehmen, die von der Technik-Seite gekommen sind, haben glaubhaft den infrastrukturellen FM-Bereich abdecken können bzw. nur über Subunternehmer, was bei den Kunden nicht mehr so gut ankommt. Und von den klassischen IFM-Anbietern habe ich auch keinen wahrgenommen, der tatsächlich den Spagat in Richtung technisches FM vollumfänglich glaubhaft zustande gebracht hätte. Auch das ist in Deutschland anders. Dort gibt es durchaus Wettbewerber, einschließlich uns, die ein ganz anderes Leistungsbild abgeben können. Die Strabag PFS Deutschland macht 70 Prozent des Umsatzes im technischen FM und 30 Prozent im infrastrukturellen FM, und zwar mit einer sehr hohen Eigenleistungstiefe durch die Zukäufe im IFM-Bereich. Auch in den Auslandsgesellschaften der Strabag PFS erbringen wir überall zwischen 60 und 70 Prozent TFM und den Rest IFM, oftmals noch zugekauft, weil das aufgrund der gesetzlichen Rahmenbedingungen in der Vergangenheit der bessere Weg war. Wir sind aber dabei, auch im Ausland die FM-Leistungen sukzessive in Eigenleistungen umzuwandeln.
