Manfred Blöch, Geschäftsführer der Facilitycomfort Energie- und Gebäudemanagement GmbH, über die Entwicklung des Unternehmens vom energienahen Dienstleister zum Komplettanbieter.
Text Christian Wolfsberg
Reinigung aktuell: Herr Blöch, schildern Sie kurz die Entstehungsgeschichte von Facilitycomfort.
Blöch: Vor rund 40 Jahren wurde Energiecomfort gegründet, ein Unternehmen, das sich mit Energieerzeugung und -verkauf beschäftigte – eine Vorläuferorganisation der Fernwärme Wien. Mit der Errichtung von dezentralen Energieerzeugungsanlagen wagte sich das Unternehmen damals auf ein neues Geschäftsfeld. Dann ging man relativ schnell dazu über, diese technischen Anlagen – im heutigen Sinne Facility-Management-Anlagen – nicht nur zu errichten, sondern auch zu betreuen. Das entwickelte sich dann dahingehend weiter, dass wir als energienaher Dienstleister auf Wunsch der Auftraggeber neben diesen technischen Energieerzeugungsanlagen auch andere Facility-Anlagen wie Aufzug, Elektrotechnik und Lüftungsanlagen mitbetreuten. In den Jahren 2007 – 2008 wurde dann von den Kunden der Wunsch an uns herangetragen, auch infrastrukturelle Dienstleistungen anzubieten – Reinigungsdienstleistungen, Grünflächenbetreuung, Winterdienstleistungen etc. Und es hat sich auch relativ rasch gezeigt, dass das am Markt sehr stark nachgefragt wird, weshalb wir uns – aus verschiedenen rechtlichen und arbeitsrechtlichen Gründen – entschlossen, eine weitere Unternehmung innerhalb der damaligen Energiecomfort zu gründen, nämlich das Unternehmen Hauscomfort, mit Mitarbeitern ausschließlich für diese infrastrukturellen Dienstleistungen. Aus dieser Entwicklung heraus haben wir heute zwei Unternehmungen: die Facilitycomfort als Nachfolgerin der Energiecomfort, und die 100-Prozent-Tochter Hauscomfort für infrastrukturelle Dienstleistungen. Beide – rechtlich komplett eigenständige – Unternehmen agieren am Markt gleichzeitig, sprich: das eine bezieht Leistungen vom anderen am Markt. Die Umfirmierung zu Facilitycomfort erfolgte 2016 – auf Wunsch des Eigentümers Wien Energie, unserer Muttergesellschaft, da der Energie-Teil der Energiecomfort an die Wien Energie abgespalten wurde, und Facilitycomfort wurde zu einem reinen Facility-Unternehmen.
Das heißt verkürzt, das Unternehmen nahm die Entwicklung vom Energiemanagement zum technischen Facility Management und expandierte dann ins infrastrukturelle FM?
Blöch: Richtig.
Wie verteilt sich der Umsatz der Facilitycomfort auf die verschiedenen Bereiche?
Blöch: Das technische FM macht in etwa zwischen 60 und 70 Prozent aus, das infrastrukturelle FM entsprechend zwischen 30 und 40 Prozent des Gesamtumsatzes beider Gesellschaften zusammen. In konkreten Zahlen: Die Facilitycomfort macht in Summe rund 30 Millionen Euro Umsatz, davon sind derzeit 7 – 8 Millionen auf die Hauscomfort zurückzuführen. Wir betrachten uns als Komplettanbieter von FM-Dienstleistungen. In einem sehr geringfügigen Umfang bieten wir auch kaufmännisches FM an, unser Schwerpunkt liegt aber im technischen und infrastrukturellen FM, wo wir Gesamtlösungen am Markt anbieten. Und ich glaube, es gibt nicht sehr viele Unternehmen, die beides als Komplettlösung anbieten können.
Rekrutiert sich ihre Kundenstruktur stark aus dem eigentümernahen Umfeld, sprich: aus dem Umfeld der Stadt Wien?
Blöch: Wir erwirtschaften rund 65 Prozent des Umsatzes am freien Markt, also mit Kunden, die mit der Stadt Wien oder den Wiener Stadtwerken nicht zusammenhängen. Nur zu rund 30 bis 35 Prozent erbringen wir diese Leistung innerhalb des Wiener Stadtwerke-Konzerns.
Die Stadt Wien hat mit Wiener Wohnen ja auch eine Gebäudereiniger-Schiene. Kommen Sie sich da nicht ins Gehege?
Blöch: Die Leistungen, die wir in diesem Bereich erbringen, sind einerseits ziemlich ähnlich, nur dass wir sie zum Unterschied von Wiener Wohnen am freien Markt erbringen. Andererseits machen wir aber auch Stadionreinigung und Anderes und sind auch eher im Bereich der Gewerbeimmobilien tätig, nicht schwerpunktmäßig in den Wohnobjekten. Stark tätig sind wir auch in der Industriereinigung, zum Beispiel in den Kraftwerken unserer Muttergesellschaft.
Wie ist die Ausrichtung für die nächsten Jahre?
Blöch: Wir wollen alle Felder, in denen wir tätig sind, weiter ausbauen. Es gibt aber auch Neuerungen von der regulativen Seite her. Ein Schwerpunkt, den wir aufgegriffen haben und der am Markt auch Platz greift, ist die ÖNORM B1300 „Objektsicherheitsüberprüfung“, zu der jeder Eigentümer einer Immobilie verpflichtet ist. Wir haben diesbezüglich eine Offensive gestartet für unsere Bestandskunden, aber auch am Markt, wo wir darauf hinweisen, dass diese Überprüfungen nachweislich von qualifiziertem Personal durchzuführen sind, und verstärkt diese Leistung anbieten. Und wir lassen verstärkt auch elektronische Unterstützung im Bereich Dienstleistungen Platz greifen. So beschäftigen wir uns zum Beispiel schon seit Jahren mit der HoloLens-Technologie zur Durchführung von Sichtprüfungen und -kontrollen. Auf diese Technologie setzen wir, wobei wir über den ersten Schritt der Entwicklung schon hinaus sind und nun beginnen, entsprechende Sichtwartungen, Kontrollen und Prüfungen durchzuführen. Die Effizienzsteigerung ist hier ganz klar: Zum einen kann man hier mit nicht so hoch ausgebildetem Personal arbeiten, die Dokumentation läuft über die HoloLens-Brille. Und zum anderen ist gerade im Reinigungsbereich immer auch der Nachweis ein Thema, was wirklich gereinigt wird, ob mit Barcode, NFC und diese Technologien – der Nachweis für den Kunden, aber auch für uns, ob beispielsweise die Reinigungsdame um 20 Uhr die Büroräumlichkeiten auch wirklich alle durchgegangen ist und dort gereinigt hat, ob sie also die so genannten Service-Level-Agreements auch erfüllt. Wir haben ein CAFM-System im Einsatz, welches diesen Nachweis zulässt, und setzen es auch in diesem Bereich verstärkt ein.
Weiters setzen wir auf die so genannte vorbeugende Wartung im technischen Bereich. Wenn in Ausschreibungen zum Beispiel vorgegeben ist, dass dreimal jährlich die Lüftungsanlage zu warten ist, dann wird das gemacht, ob es notwendig ist oder nicht. Unser Ansatz ist hier ein anderer, nämlich der, die Kunden zu beraten und vielleicht nur einmal jährlich eine vorbeugende Wartung durchzuführen. Was einen Vorteil für beide Seiten darstellt: Wir haben den Auftrag, und der Kunde kann durch eine entsprechend andere Gestaltung der Ausschreibung günstiger aussteigen. Die Digitalisierung wird, glaube ich, auch in der FM-Branche viel mehr Platz greifen, und darauf setzen wir.
Der regionale Schwerpunkt von Facilitycomfort ist der Ballungsraum Wien?
Blöch: Ja, unser Schwerpunkt ist zu über 85 Prozent Wien und Wien Umgebung. Aber wir haben auch eine Niederlassung in Linz und eine in Graz, wir betreuen zum Beispiel auch große Filialnetze unserer Bankkunden, und wir haben auch einen Auftraggeber in Vorarlberg, den wir aber nicht von Wien aus betreuen, sondern mit einem Partner.
Lukrieren Sie den Großteil Ihrer Aufträge aus Ausschreibungen?
Blöch: Da gibt es auch eine Änderung für die Zukunft. Wir machen nicht mehr mit bei Ausschreibungen, die Versteigerungscharakter haben bzw. eine Preisspirale nach unten darstellen. Wenn wir bei Ausschreibungen mitbieten, dann nur bei denen, wo wir glauben, berechtigte Chancen zu haben. Wir kennen den Markt ganz gut, wir wissen, welche Anbieter bei welchen großen Auftraggebern fast immer zum Zug kommen, und diese Ausschreibungen sortieren wir aus. Und des weiteren schöpfen wir einen großen Auftrag aus den Bestandskunden einer renommierten Versicherungsgesellschaft, die auch Objekte in ganz Österreich hat.
Herr Blöch, danke für das Gespräch!
