Die Werterhalter

Fast schon vergessen ist der traditionelle „Hausmasta“ – dank professioneller Hausbesorger, deren Leistungsangebote mittlerweile weit über die herkömmlichen Hausbetreuerdienste hinausgehen.

Text Hansjörg Preims

In den Neunzigern fing es an, das wehmütige Klagen, dass der „Hausmasta“ ein vom Aussterben bedrohter Berufsstand sei. Sogar das stets ambivalente Verhältnis zur Funktion des Hausmeisters – für die einen war er nur der verlängerte Arm des Hausherrn, der seine Nase in alle Angelegenheiten der Mieter steckte, für die anderen die „goldene Seele“ des Hauses – löste sich in einer Verklärung dieses „Wiener Originals“ auf, das, wie man etwa in den Wiener Geschichtsblättern beklagte, sukzessive zum Aufsichts- und Reinigungspersonal „degradiert“ oder überhaupt durch Reinigungsfirmen ersetzt würde.
Heute, zwei Jahrzehnte, mag man da oder dort diese traditionelle „Goldene Seele des Hauses“ noch vermissen, doch von einer „Degradierung“ der Hausbesorger-Leistungen im Sinne eines Niedergangs der Hausbetreuungsqualität kann keine Rede sein. Es bieten sich genug Profis an, nicht nur um ab und an mal im Haus vorbeizuschauen und das Stiegenhaus leidlich sauber zu halten, sondern mit einem Leistungsportfolio, das letztlich dem Werterhalt einer Liegenschaft dient. Wenn eine Liegenschaft mangelhaft betreut wird, liegt dies also weniger an einem Mangel an professionellen Dienstleistungsangeboten, sondern vielmehr daran, dass dem Kunden sein Haus eine solche Betreuung nicht wert genug ist.
Bei Privathäusern erfolgt die Hausreinigung vergleichsweise in etwas kürzeren Intervallen, denn hier wird oft mehr Wert auf Sauberkeit gelegt. „Bei den großen Immobilienverwaltungen hingegen kann so ein Intervall schon etwas länger sein, vielleicht nur alle zwei Wochen, denn hier geht es vor allem um den Preis“, weiß Franz Schröpfer, Geschäftsführer bei Blitz Blank. Auch die Grundreinigung von Böden werde leider von manchen wegen des finanziellen Aufwandes nicht regelmäßig gewünscht, obwohl das für die tatsächliche Werterhaltung einer Immobilie „ganz essentiell“ sei: „Sehr häufig sind in den Stiegenhäusern irgendwelche Fliesen- oder Steinbeläge, die aufgrund ihrer Offenporigkeit den Schmutz anziehen. Und wenn man hier nicht regelmäßig – je nach Frequentierung des Stiegenhauses oder der Gänge, in der Regel aber einmal im Jahr – eine Bodengrundreinigung durchführt, dringt der Schmutz immer tiefer in die Poren ein und der Boden wird unansehnlich. Zumindest einmal im Jahr ist also eine Grundreinigung erforderlich, um den Boden wieder schmutzfrei zu machen und ihm wieder Glanz zu verleihen“, so Schröpfer. Auch alte Böden könnten immer noch glänzen, wenn man sie regelmäßig und richtig pflege.

Alles – außer einem Neubau

Im Rahmen seines Hausbesorgerservice bietet das Reinigungsunternehmen Blitz Blank neben den klassischen Leistungen wie Stiegenhausreinigung, Winterdienst und Grünraumpflege auch die Wartung von Schließsystemen, Absperrdienst, Wartung der elektrischen Installationen und Instandhaltung der Beleuchtung, Montage- und Demontagearbeiten – etwa im Rahmen einer Übersiedlungshilfe – sowie Kleinreparaturen aller Art an. Bei der Stiegenhausreinigung, in der Regel wöchentlich, kann in kleineren Objekten auch die Fensterreinigung zweimal jährlich mit einkalkuliert werden. Bei größeren Häusern ist die Fensterreinigung eine Extraposition. Dazu hat Blitz Blank – für die Fälle, wo es die Beschaffenheit des Hauses erfordert – zum Teil selber entsprechend ausgebildete Kräfte, die mit einem Steiger umgehen können und dürfen. Und man hat auch einen Alpinisten im Haus, einen Industriekletterer für ansonsten nicht zugängliche Fensterflächen. Größtenteils aber kauft man hier Leistungen hinzu.
Der Leistungsbereich „Kleinreparaturen“ wird von einem zweiten Unternehmen der Blitz-Blank-Gruppe, der AFS (Allround Facility Service GmbH), abgedeckt. „Und zwar alles an Reparaturen an der Immobilie – außer einem Neubau“, so Schröpfer, „sei es im Bereich Elektrik, Fliesenlegen oder Ausmalen, bis hin zu Dachdecker-, Tischler- oder Installateur-Arbeiten.“ Bei einem Wasserschaden oder einem Brandschaden beispielsweise werde es von den Kunden gerne in Anspruch genommen, sich nur an einen Dienstleister, an eine Ansprechperson wenden zu müssen.
Bei alldem bedient sich der moderne Hausbesorger auch der neuesten informations- und kommunikationstechnologischen Hilfsmittel. Zum einen hat Blitz Blank schon bei sehr vielen Kunden eine elektronische Zeiterfassung für die Mitarbeiter, um dem Kunden gegenüber dokumentieren zu können, von wann bis wann der Mitarbeiter im Haus war. Da dies aber noch nichts über die Dienstleistungsqualität aussagt, hat man auch ein elektronisches Qualitätsmanagement-System eingerichtet, wo jedes Objekt im System angelegt und beispielsweise als Vorgabe eingegeben wird, dass ein bestimmter Boden oder Gang in einem bestimmten Stock ein sehr hohes Niveau an Sauberkeit haben muss. Der Objekt- oder Bereichsleiter geht dann mit seinem Tablet durch das Objekt, nimmt die Bewertung vor und speichert diese anhand verschiedener Prüfkriterien auf dem Server ab. Das kann dann nach verschiedensten Kriterien ausgewertet und auch in einem Bericht an den Kunden weitergeleitet werden.

Bedürfnisse werden ganzheitlich abgedeckt

Weit mehr als die herkömmlichen Hausbetreuerdienste umfasst auch das Leistungsspektrum der Hausbetreuung Attensam. „Unser Anspruch ist es, mit verschiedenen Leistungspaketen im Zuge der Hausreinigung die Bedürfnisse der Hausbewohner ganzheitlich abzudecken“, sagt Peter Schrattenholzer, Attensam-Geschäftsführer für Wien. Darüber hinaus aber auch mit Service-Angeboten wie etwa – speziell im Herbst ein Thema – dem Mietmattenservice, um das Haus winterfit zu machen. Es finden Sicherheitskontrollgänge statt, um allfällige Mängel oder Gefahren im Haus zu erkennen. Mängelberichte werden verfasst, auch mit Fotodokumentation, und man bietet den Kunden auch an, festgestellte Mängel zu beseitigen. „Das geht klar in Richtung Werterhaltung des Hauses“, so Schrattenholzer – „deshalb haben wir sogar einen eigenen Maler, schließlich reicht es nicht, das Haus nur zu reinigen, etwa wenn im Erdgeschoss die Wände abgeschlagen, zerkratzt oder schmutzig sind. In so einem Fall bieten wir an, zumindest den Eingangsbereich neu auszumalen.“
Weiters bietet Attensam diverse technische Dienste an, unter anderem die Wasserzählerkontrolle und die Rattennachschau gemäß Wiener Rattenverordnung. Techniker nehmen im Rahmen der Aufzugsbetriebskontrolle einmal wöchentlich die Sicherheit der Aufzüge unter die Lupe. Dabei wird eine Sichtkontrolle der mechanischen Teile, der Aufzugskabine, der Türen und Beleuchtung sowie der Umwährung des Aufzuges vorgenommen sowie die Überprüfung der Notrufeinrichtung im Fahrstuhl. Sogenannte Aufzugswärter befinden sich in ständiger Bereitschaft und sind, sollte eine Aufzugsnotbefreiung notwendig sein, „innerhalb von 30 Minuten vor Ort“, versichert der Marktführer.
Darüber hinaus kann der Kunde jederzeit Zusatzleistungen in Anspruch nehmen und so ein bestehendes Paket erweitern. Zum Beispiel die Dichtheitsprobe gemäß Wiener Wasserversorgungsgesetz. Attensam hat nämlich auch die Konzession als Installateur-Unternehmen. Kann aber auch für die Objektsicherheitsprüfung nach ÖNORM B1300 „Objektsicherheitsprüfungen für Wohngebäude“ beauftragt werden.
Weiters hat Attensam im vergangenen Jahr das Universalservice „Handyman“ ins Leben gerufen: Spezialisten montieren Möbel und Lampen, schließen Waschmaschinen an, reparieren tropfende Wasserhähne oder erledigen Malerarbeiten – „im Handumdrehen und preiswert“, versichert Attensam. Anfahrtszeiten werden nicht verrechnet. Derzeit noch in Wien und Umgebung im Einsatz, soll der „Handyman“-Service auf alle großen Ballungsräume in Österreich ausgeweitet werden.

Technische Kontrolle immer mehr ein Kernbereich

Technische Kontrolle (und Kleinstreparaturen) bildet – neben Winterdienst, Grünflächenbetreuung und Reinigung – auch bei der Wiener da-ka Gebäudereinigung und Hausbetreuung einen Kernbereich im Leistungsspektrum. Hier setzt sich Geschäftsführer Sebastian Wilken bei der Standesvertretung der Gebäude­reiniger und Hausbetreuer unter anderem dafür ein, dass in den Ausbildungskursen zum „Geprüften Hausbetreuer“ auch das gelehrt wird, was an Kontrollaufgaben im Rahmen der ÖNORM B1300 vom Hausbetreuer, entsprechend qualifiziert, erledigt werden kann. „Wobei es“, so Wilken, „im Rahmen der Hausbesorger-Tätigkeit zwar nicht möglich ist, einen Aufzug zu warten, aber zum Beispiel Dinge wie die Sicherheit von Spielplätzen zu kontrollieren oder Sicherungen im Stiegenhaus – das kann man schon dem Hausbesorger überlassen.“ Zumal die Hausverwaltung selbst ja kaum direkt vor Ort sei und es daher jemand brauche, „der wirklich regelmäßig im Objekt ist und sieht, ob beispielsweise Vandalismus betrieben wurde, ob alle Lampen funktionieren, ob Scheiben eingeschlagen wurden und dergleichen mehr.“
Darüber hinaus hat sich da-ka auch auf Poolreinigung spezialisiert – „für eine Hausbetreuung eine besonders anspruchsvolle Herausforderung“, so Wilken. Seine Pool-Teams übernehmen in Wohnanlagen mit eigenem Pool und Saunabereich die Sauberhaltung des Schwimmbeckens und kontrollieren die Wasserqualität. Die in diesem Bereich eingesetzten Reinigungskräfte von da-ka machen vor ihrem Einsatz am Schwimmbecken des Kunden das Training zum Bäderwart. Auf diese Weise wird die Qualität des Service am Pool gesichert. Dabei wird auch mit dem Poolreinigungsroboter gearbeitet, es werden Wasserproben entnommen und Reinigungschemikalien nachgefüllt. Alle diese Arbeiten werden genau dokumentiert.

Fixe Ansprechperson erhöht das Qualitätsempfinden

Dort wo es möglich ist, sollen die Hausbewohner aber auch nicht ganz darauf verzichten müssen, eine Art ständigen „Hausmasta“ in der Nähe zu wissen. Sebastian Wilken: „Deshalb versuchen wir, bei Wohnhausanlagen, die nahe beisammen sind, oder bei großen Wohnhausanlagen möglichst einen fixen Mitarbeiter vor Ort zu haben, um das, was man früher mit dem klassischen Hausmeister hatte, in gewisser Weise weiter stattfinden zu lassen – einen Mitarbeiter, der für alles verantwortlich ist und für alles vor Ort ein Auge hat, für Grünflächenbetreuung, Winterdienst und Reinigung.“ Und natürlich würden diese Mitarbeiter auch entsprechend ausgebildet in den Kursen von der Innung. Ganz wichtig dabei sei auch die Sprache, denn gerade in alten Genossenschafts-Wohnhäusern sei es vor allem für die Pensionisten, die dort wohnen, sehr wichtig, wenn man einen fixen Mitarbeiter über einen langen Zeitraum habe, mit dem sie auch reden könnten. Damit lasse sich sehr viel Kundenzufriedenheit erzeugen, „für das Qualitätsempfinden ist das ungeheuer wichtig“, so Wilken.
Wichtig ist Wilken abschließend auch noch zu betonen, dass es bei den Kursen zum Geprüften Hausbetreuer nicht nur darum gehe, dass die Chefs der Hausbetreuungen diese Kurse absolvierten, sondern – zumindest bei größeren Hausbetreuungsfirmen – die Mitarbeiter, die vor Ort die Tätigkeiten durchführen. Hier sei man schon auf einem guten Weg, „dass das wirklich durchgehend der Fall ist, um den Mitarbeitern eben auch die Qualifizierung für die ÖNORM B 1300 zu geben – zum Nutzen der Hausverwaltungen.“  j