Effizientes Energiemanagement in Gebäuden steht immer mehr im Zentrum der optimalen Bewirtschaftung von Objekten. Facility Services können zu dieser Optimierung beitragen. Unternehmen bieten dazu mittlerweile spezielle Innovationen, um diesen Prozess unter Kosten-Nutzen-Aspekten zu unterstützen.
Text Erika Hofbauer
Technik optimieren, Betriebslaufzeiten individuell anpassen, vorbeugende Instandhaltung – all das ist Thema des Facility Managers. Doch Facility Management kann viel mehr zum Betrieb eines Gebäudes beitragen als nur die Optimierung der Betriebs- und Bewirtschaftungskosten, erzählt Martina Jochmann, Geschäftsführerin von Spezialist Facilitycomfort. „Der Facility Manager ist täglich am Puls des Kunden und des Objektes, daher ist er geradezu prädestiniert dafür, solche Einsparungsmaßnahmen zu treffen.“ Er hat ein Monitoring aller Verbrauchswerte, er weiß um die Bedürfnisse des Nutzers unmittelbar Bescheid, erläutert Jochmann: Ändert sich das Nutzerverhalten bzw. ist das Kerngeschäft des Nutzers oder ein Teilbereich davon plötzlich ein anderes, erfährt er das unmittelbar und kann auch unmittelbar entsprechende Maßnahmen setzen. Diesen Nutzen sieht auch Gerald Maier-Sauerzapf, Bereichsleiter Energiemanagement bei Simacek, als wichtigen Bonus an: „Aufgrund unserer Erfahrung wissen wir, dass durch ein effizientes Infrastrukturmanagementsystem erhebliches Potential zur Steigerung des Komforts für Immobilien und deren Nutzer möglich ist. Dazu trägt wesentlich ein umfassendes Energiemanagement bei.“ Dabei ist es schon lange nicht mehr ausreichend, Energieaudits durchzuführen, um dem Gesetz Genüge zu tun, auch zu lange bis zum nächsten Audit zu warten, sei nicht zielführend, so Maier-Sauerzapf: „Energiemanagement ist ein Teil des Infrastrukturmanagements und das sollte Chefsache sein.“ Immerhin entfallen im Durchschnitt (lt. KMU-Forschung) rund 26% der Betriebsleistung darauf, verweist der Simacek-Experte auf aktuelle Zahlen. Sein Vorschlag: Immer die Maßnahmen nach ihrer Wirtschaftlichkeit und ihrem Beitrag zur Erhöhung des Komfort-Levels der Immobilie und deren Nutzer zu prüfen. „Wir begleiten unsere Kunden durch diesen Prozess durch gezielte – und kosteneffektive – Monitoringlösungen. Wir messen beispielsweise in Echtzeit, wo wieviel Strom verbraucht wird und entwickeln daraus Lösungen, die sich auch rechnen“. Um jederzeit alle Verbrauche im Griff zu haben, bietet Simacek über die so genannte SIM 4.0 Plattform und dem 24/7/365 Servicedesk eine jederzeit verfügbare Übersicht mit Alarming und Reports, die direkt an die Monitoringstelle versendet werden können. Maier-Sauerzapf: „In Zukunft wird es wichtig sein, an vielen Stellschrauben zu drehen, von neuen Beleuchtungskonzepten bis hin zur Bewusstseinsbildung der Nutzer. Es gibt eine Vielzahl von Maßnahmen, die einen energieeffizienten Betrieb ermöglichen.“
Zufriedenheit steigern
Alfred Waschl, Geschäftsführer der caFM engineering GmbH und Vizepräsident der Österreich-Sparte der IFMA (International Facility Management Association), sieht zwei besondere Aspekte auf moderne Facility Manager zukommen: „Es geht nicht nur darum, Energie einzusparen, sondern gleichzeitig auf die Zufriedenheit des Nutzers eines Büros oder eines Geschäftslokales Rücksicht zu nehmen. Damit sind im Speziellen Gesundheitselemente wie Luftzugerscheinungen, Lichtqualitäten oder Feuchtigkeit gemeint.“ Vor wenigen Jahren, erzählt Waschl, hat man unter Energiemanagement noch mehrheitlich die Einsparung von Geld gemeint. Aktuell und vor allem in Zukunft bestimmt die Optimierung der Energieträger (CO2 Ausstoß) und die Leistungsfähigkeit bzw. der Wohlfühlfaktor der Bewohner oder Nutzer eines Gebäudes die Service Levels der Facility Manager, ist der Experte überzeugt, denn: „In Zukunft werden Gebäude nicht nur Energieverbraucher, sondern auch Energieproduzenten sein.“ Gerade in diesem Bereich gebe es viele österreichische Erfindungen (z.B. Photovoltaik in der Fassade), die in Europa eine Vorreiterrolle haben. Waschl: „Damit wächst dem Facility Manager auch die Aufgabe zu, primär die selbst produzierte Energie zu nutzen und auf die Energieverbraucher des Gebäudes sinnvoll, also effizient, zu verteilen.“ Die technischen Werte wie eigene Energieproduktion, oder CO2 Ausstoß oder Naturlichteinstrahlung werden verpflichtende Teile der Geschäftsberichte von Aktiengesellschaften im Thema „Nachhaltigkeitsbericht“, ist der FM-Fachmann überzeugt.
Individualität gewinnt
Facilitycomfort-Geschäftsführerin Jochmann ist von der zunehmend wichtiger werdenden Funktion von Facility Services zur (energieeffizienten) Optimierung von Gebäuden überzeugt: „Der Facility Manager ist naturgemäß sehr im Detail mit den technischen Anlagen einer Immobilie vertraut. Er kennt insbesondere über den Leistungszeitraum das Nutzerverhalten beispielsweise in einer Büroimmobilie, kann somit individuell darauf eingehen und auch individuell Einsparungen insofern herbeiführen, indem Anlagenlaufzeiten optimiert werden.“ Insbesondere bei der Beleuchtung kann er die Laufzeiten bzw. die Beleuchtungsdauer an das Nutzerverhalten anpassen. Jochmann: „Wenn etwa, wie in vielen Bürokomplexen in Wien, 24 Stunden Vollbeleuchtung in Fluchtstiegenhäusern eingeschaltet ist, so ist das absolut nicht erforderlich. Hier gibt es relativ einfach und rasch Möglichkeiten, die Energiekosten zu reduzieren“, erläutert die Expertin anhand eines Beispiels: „Wir wurden mit der Betreuung einer neuen Büroimmobilie beauftragt. Das Gebäude wurde zum vereinbarten Zeitpunkt eröffnet, die Grundeinstellungen, wie sie in der Planung und Errichtung vorgesehen waren, wurden alle vorgenommen. Wir haben die Beobachtung über den gesamten Gewährleistungszeitraum und danach eben auch die Betriebsführung übernommen. Hier haben wir über Monitoring und individuelle Einstellungsmaßnahmen in einem Zeitraum von in etwa einem Jahr eine Reduktion der Stromkosten von ca. 20 Prozent geschafft.“ Diese Einsparung wurde dann im Wesentlichen für die Kälteerzeugung und die Beleuchtung verwendet. Für Jochmann ist es immer wieder positiv überraschend, was alles möglich ist: „Dass in einem neuen Objekt, das technisch auf dem letzten Stand ist, wirklich so viel Einsparpotenzial ergibt, ist erstaunlich“. Aber auch bei der Bewirtschaftung, Stichwort Betriebskosten, sei es ganz wesentlich, durch eine individuelle Anpassung an das Kerngeschäft der Nutzer und mit einer vorausschauenden Instandhaltungsstrategie ganz gezielt auf die Nutzer einzugehen, so Jochmann. „Wann wie oft welche Wartungen und welche Inspektionen erfolgen, um einerseits den Betrieb nicht zu stören, andererseits aber das erforderliche Soll zu erfüllen bzw. sich nicht außerhalb der Gesetze und Vorschriften zu bewegen, ist oberste FM-Pflicht“, erklärt die Facilitycomfort-Chefin. Über diese Pflichten hinaus gelte es aber eben auch, die Anlageninstandhaltung individuell anzupassen, um für die Menschen, die in dem Gebäude arbeiten oder wohnen, das beste Umfeld zu schaffen.
Diese Individualität sieht auch Simacek-Energie-Fachmann Gerald Maier-Sauerzapf. Der Facility Management-Anbieter stellt mit dem Konzept SIM.Energy entsprechende Lösungen für ein effizientes Energiemanagement zur Verfügung. Das Leistungsspektrum umfasst vor allem Monitoring, Installations- und Managementsysteme-Leistungen:
- Durchführung von Energiemessungen, Planung, Installation und Wartung von Energiemess- und Automationslösungen mit dem „SIM Power Monitor“ oder „SIM Automation Box“ eingebettet im eigenen „SIM Net“, das eine ständige Konnektivität sicherstellt.
- Bereitstellung, individuelle Anpassung und Integration eines online Energiemonitoring- und Energiemanagement-Systems für alle Standorte und alle Energieträger.
- Durchführung von Energieeffizienz-Potenzialanalyse, Maßnahmenplanung, Wirtschaftlichkeitsberechnung, Finanzierungs- und Förderberatung.
- Projektmanagement für die Umsetzung von Energieeffizienzmaßnahmen, Ausschreibungsunterstützung, Qualitätssicherung und Überprüfung der Nutzeneffekte und Einsparungen.
- Aufbau und online Dokumentation eines Energiemanagement System nach ISO 50001, Unterstützung bei der Zertifizierung und kontinuierliche Weiterentwicklung.
- Bereitstellung von qualifizierten Energiemanagern für regelmäßiges Energie-Monitoring, Durchführung von Audits, Maßnahmenumsetzung und Realisierung von Einsparungen (Contracting-Modell).
- Dokumentation der Energiemanagementsystems, des energetischen Haushalts, der geplanten und umgesetzten Maßnahmen und Durchführung aller gesetzlich vorgeschriebenen Meldung an die Monitoringstelle.
„Aus einem vernünftigen Maßnahmenmix lassen sich schon bis 30 oder 50% Einsparung, manchmal auch mehr z.B. in Filialen, realisieren“, verweist Maier-Sauerzapf auf erzielte Erfolge: „Das ist dann richtig effizient.“
Digitalisierung kommt
Facility Management-Experte Alfred Waschl sieht hingegen in der Digitalisierung „die Innovation schlechthin“. Im Bereich des Planens, Bauens und Betreibens 4.0 würden alle Energieverbraucher verbunden, erläutert Waschl. Die Technologie dahinter ist dabei das „Internet of things“. Mit der Verbindung alleine ist es aber noch nicht getan, so der FM-Fachmann weiter: „Für die verschiedenen Messgrößen werden Fühler – Temperaturfühler, Feuchtigkeitsfühler, Lichtfühler – im gesamten Gebäude installiert, die nach festzulegenden Standards konfiguriert werden. Und die Steuerung aller dieser Daten erfolgt in der Gebäudeleittechnik. Aus anderen Industrie- und Dienstleistungsbereichen wie z.B. der Flugzeug- bzw. Reisebranche kennt man den Autopiloten, der dem menschlichen Piloten viel Arbeit abnimmt und Fehlerquellen reduziert.“ Beim Thema der Kosten/Nutzen-Relation kann man hingegen schwer seriös darstellen, dass man beim Einsatz von einem bestimmten Betrag auch einen bestimmten Nutzen erhält, räumt Waschl ein: „So einfach ist die Errichtung und der Betrieb von Gebäuden nicht. Klar sagen kann man aber, dass durch die zunehmende Digitalisierung von Gebäuden die Kostentreiber bzw. die Verbrauchstreiber relativ schnell zu identifizieren sind.“ Etwas schwieriger sei die Identifizierung der Nutzerzufriedenheit. „Aber auch hier gibt es schon viele Immobilieneigentümer, die die Nutzerzufriedenheit regelmäßig abfragen und die positiven Ergebnisse veröffentlichen und bei negativen Ergebnissen Verbesserungen einleiten.“
