Doris Bele, MSc, Vorstandsvorsitzende der Facility Management Austria (FMA), im Gespräch zum Thema Technisches Facility Management in Österreich – Wettbewerbssituation und Marktpotenzial.

Text: Hansjörg Preims

Was umfasst Technisches FM?

Doris Bele: Nach der DIN32736 versteht man unter dem Begriff Gebäudemanagement – auch „Facility Services“ genannt –  alle Leistungen zur Bewirtschaftung und Betreiben in der Nutzungsphase von Immobilien. Das technische Gebäudemanagement umfasst die Betriebsführung mit Wartung, Inspektion, Instandhaltung und Instandsetzung der technischen Anlagen im Gebäude.
Wie stellt sich der Markt bzw. die Wettbewerbssituation in diesem Segment in Österreich dar?

Bele: Es zeigt sich seit Jahren ein reger Wettbewerb, der nicht nur durch die bekannten „großen“ Dienstleister beherrscht wird, sondern auch immer mehr kleinere Facility Services-Unternehmen begleiten den Markt.
Allen Kriterien voran steht die Qualifikation der Facility Manager:innen. Das Aufgabenfeld von Facility Manager:nnen wird sich durch die kommenden regulatorischen Rahmenbedingungen deutlich verändern und erweitern. Neben den bisherigen Aufgaben zur Aufrechterhaltung des Gebäudebetriebs und der Servicierung der Nutzer:innen wird die laufende Optimierung des Energie- und Ressourceneinsatzes eine noch wichtigere Rolle als bisher einnehmen. Dafür werden digitale Werkzeuge und Technik zur Verfügung stehen, deren Einsatz ein fixer Bestandteil des täglichen Arbeitens sein wird, deren korrekte Bedienung jedoch eine Erweiterung und Vertiefung der vorhandenen Kompetenzen darstellt.
Den Facility Manager:innen kommt eine Schlüsselposition zu, um diese Aufgaben zu bewältigen. Ihr Wissen über die Nutzung der und das Nutzerverhalten in den/dem gemanagten Gebäude/n ermöglicht schließlich erst eine optimierte Auslegung und Anlagendimensionierung und einen optimierten Gebäudebetrieb.

Können Synergien zwischen Infrastruktureller Dienstleistung und Technischem FM genutzt werden? Wenn ja, welche?

Bele: Eben diese angesprochene Qualifikation der Manager:innen gewährleistet die Wahrnehmung und Umsetzung von Synergiemaßnahmen und die Steuerung der Sekundärprozesse.
Natürlich kann man mit geringen Maßnahmen Synergien in einzelnen Bereichen schaffen, aber es geht um das große Ganze, es geht um Energieeffizienz, Klimaschutz und nachhaltige Verbesserung der Gebäude. Das sind die tatsächlichen aktuellen Herausforderungen.

Welches Marktpotenzial sehen Sie Im Bereich Technisches FM in Österreich?

Bele: In Österreich ist Facility Management eine Branche mit über 200.000 Beschäftigten und einem Umsatz von über 18 Mrd. EUR und die für rund 5 % des Bruttoinlandsproduktes verantwortlich zeichnet.¹ Jeden Tag sorgt Facility Management für das Wohlergehen von mehr als 2,5 Mio. KundInnen und NutzerInnen.
Durch die Corona-Krise ergeben sich massive Unsicherheiten aber auch neue Chancen und spannende Ansätze, so verändern Themen wie Digitalisierung und neue Vergabestrategien merkbar die Leistungstiefe. Derzeit herrscht ein akuter Fachkräftemangel am Markt, sodass eine Weiterentwicklung eingeschränkt ist. Wir werden dann erfolgreich sein, wenn wir unseren Mitarbeiter:innen Eigenverantwortung geben, an der sie wachsen können und Freude haben. So sind wir auf dem richtigen Weg!

¹ Statistik Austria Leistungsstatistik 2018 vom 30.06.2020

---

Publikationen der FMA | IFMA Austria (Erscheinen in Kürze)

• Leitfaden „BIM für den Betrieb“
• Leitdokument „Digitalisierung für das Facility Management“
• Leitfaden „Public Real Estate Management – Kommunales FM“
• Leitfaden „Objektsicherheitsprüfung“
• Leitlinien nachhaltiges Facility Management in der Betriebs- und Nutzungsphase

Buch-Tipp: Fachbuch „Technisches und Infrastrukturelles Facility Management“
Das Fachbuch „Technisches und infrastrukturelles Facility Management“ unterstützt bei den zahlreichen Aufgaben, die Verantwortliche für die Unternehmensimmobilien zu erfüllen haben, mit

• zeitsparenden Übersichten zu den gesetzlichen Verpflichtungen,
• praxisgerechten Checklisten für Prüf- und Wartungspflichten und das gesamte Instandhaltungsmanagement,
• sofort einsetzbaren Prüfungsunterlagen für den Alltag,
• rechtssicheren Formularen für die Dokumentation von Prüfpflichten.

Mitglieder der FMA I IFMA Austria (*) erhalten einen Preisvorteil.
https://www.fma.or.at/fachliteratur/fm-publikationen/

(*) Die unternehmensbezogene Non-Profit-Organisation Facility Management Austria (FMA) versteht sich gemeinsam mit dem Austrian Chapter der IFMA (International Facility Management Association) bekanntlich als Netzwerk für Facility Management in Österreich, welches seit über 20 Jahren der Ansprechpartner Nr. 1 für FM-Fachleute und FM-Nutzer im In- und Ausland sowie Organisator von Veranstaltungen und Aktivitäten im Sinne der Weiterentwicklung der gesamten Branche ist.

---

---

TFM: Interessante und lukrative Zukunftschancen

Wie stellt sich der Markt im Segment Technisches Facility Management in Österreich dar? Wollen die Facility-Services-Unternehmen, die TFM auch in ihrem Angebotsportfolio haben, diese Dienstleistung weiter ausbauen? Welches Marktpotenzial sehen sie da? Und haben diejenigen, welche TFM nicht anbieten, die Absicht, dies zu tun? Wenn ja, warum? Wenn nein, warum nicht? Reinigung aktuell holte entsprechende Stellungnahmen ein.

Stefan Babsch, Vorsitzender der Geschäftsführung STRABAG Property and Facility Services GmbH:

„Der Markt des Technischen FM ist in Österreich im Vergleich zu anderen Märkten in der EU weniger weit entwickelt. Daher werden derzeit noch viele Immobilien von Gewerkespezialisten betreut und weniger von klassischen FM-Anbietern. Der Trend geht jedoch klar in Richtung Übernahme der Betreiberverantwortung durch Dienstleister, daher hat sich die STRABAG PFS schon sehr früh als Anbieter von TFM-Leistungen am österreichischen Markt positioniert. Durch die Zunahme von Integrierten FM-Ausschreibungen werden zukünftig jene FM-Unternehmen überdurchschnittlich wachsen, welche sowohl IFM als auch TFM Leistungen mit einer hohen Eigenleistungstiefe erbringen. Daher werden wir unsere Strategie eines ausgeglichenen Leistungsportfolios mit hoher Eigenleistungstiefe konsequent weiterverfolgen.“

„Zukünftiger Wachstumsbereich“

Mag. Edelmayer, Geschäftsführer Dussmann Service Österreich:

„Es ist hier nicht anders als in anderen Dienstleistungssegmenten. Letztendlich müssen alle An­bieter­­Innen die geforderten technischen und kaufmännischen Kriterien erfüllen und der Preis ist der dominante Entscheidungsfaktor. Je komplexer die technischen Anforderungen, desto kleiner ist der seriöse Anbieterkreis.
Unser Ziel ist es, das Segment des Technischen Facility Managements weiter auszubauen, denn wir sehen es strategisch als zukünftigen Wachstumsbereich. Es hat sich jedoch gezeigt, dass ein deutlicher Ausbau der Gebäudetechnik, egal in welchem Bereich, organisch nur sehr schwer machbar ist. Daher hat Dussmann Service 2018 die Schmidt GmbH gekauft. Sie ist im Anlagenbau tätig und plant und montiert Kälte- und Klimaanlagen sowie Kühl- und Tiefkühlzellen. Als zweites Standbein werden Wartung, Service und Reparaturen für sämtliche Kälte- und Klimaanlagen angeboten und durchgeführt. Wir sind nach wie vor auf der Suche nach einem weiteren geeigneten Unternehmen. Es ist jedoch schwierig, im österreichischen Markt ein Unternehmen zu finden, das zur Dussmann Group passt.
Das Marktpotenzial ist aus unserer Sicht groß, allein im Bereich der Klima- und Kältetechnik wird der Klimawandel die Nachfrage noch weiter verstärken. Das große Hemmnis ist jedoch der Mangel an Fachkräften. Es gibt zu wenig Ausbildungsplätze, um den Bedarf zu decken. Scheinbar ist auch das Interesse, diesen Beruf zu ergreifen, nicht sehr groß. Obwohl dieser Beruf absolute Zukunftschancen hat und ein finanziell sehr interessantes Umfeld bietet, mit entsprechenden Weiterbildungs- und Aufstiegsmöglichkeiten.“

„Bewährt: Zusammenarbeit mit Partnern“

Thomas Schiefer, Geschäftsführung hectas Facility Services Österreich:

„Hectas bietet in Österreich Technisches FM an und hat auch die Gewerbeberechtigung für Gas-, Sanitär-, Lüftungs-, Kälte-, und Klimatechnik. Trotzdem beschränken wir uns auf Tätigkeiten wie Haustechnikerleistungen, Wartungs- und Inspektionsarbeiten, Beseitigen von Störungen, Instandsetzen von technischen Anlagen, Brandschutz, Gebäudesichtprüfungen, Erstellen und Führen von Objekthandbüchern und Analysieren der Gebäudesicherheit auf Lücken und Rechtssicherheit.
Umfangreichere Reparaturen oder den Umbau von ganzen Anlagen macht hectas nicht.
Grundsätzlich ist es für Dienstleiter mit dem Schwerpunkt Reinigung schwierig, Kunden vom eigenen Knowhow zu überzeugen, um auch umfangreichere Projekte umzusetzen. Viele Errichter technischer Anlagen schließen nach der Errichtung Wartungsverträge mit den Kunden ab, die dann Garantievoraussetzung sind. Dies macht es für FM-Manager oft schwierig, andere Firmen zu beauftragen, auch wenn damit erhebliche Kosteneinsparungen möglich wären. Grundsätzlich ist dieses Marktsegment interessant, da deutlich bessere Stundensätze zu lukrieren sind, jedoch ist die Akquise teils sehr aufwändig. Bewährt hat sich hier die Zusammenarbeit mit unterschiedlichen Partnern, insbesondere auch deshalb, weil die Komplexität einzelner technischer Anlagen rasch zunimmt (Internet of Things). Marktpotenzial ist auch in Zukunft in Österreich vorhanden, jedoch nur für Anbieter, die am Puls der Zeit bleiben.“

„Vital Spaces“

Michael Freitag, Country President Sodexo Austria:

„Sodexo bietet weltweit Arbeitsplatz- und Technikservices vom Gebäude- und Anlagenmanagement über das Projektmanagement bis hin zum Flächenmanagement. Dies bieten wir mit allgemeinen Technik-Teams und Ingenieuren an und managen technische Serviceleistungen mit Spezialisten und Servicepartnern. In Österreich beobachten wir eine steigende Nachfrage in diesem Bereich, und Sodexo sondiert den Markt bezüglich starker Partner. Zur Sodexo Gruppe gehören auch technische FM-Unternehmen wie GA-TEC, Sodexo-Roth oder die international operierende Sodexo Technical Services.
Ein besonderes Konzept im FM-Bereich, welches wir als ganzheitlichen Ansatz für Mensch, Immoblie und Umgebung anbieten, ist unser Service „Vital Spaces“: Wir begleiten Unternehmen entlang der gesamten Employee Journey. Wir analysieren alle physischen und virtuellen Touchpoints des Mitarbeiter*innen-Erlebnisses, um das Arbeitsleben zu verbessern. Es geht um eine intelligente Nutzung von Räumlichkeiten und Technologien, um die Unternehmensleistung zu steigern. Mit dem 360-Grad-Gedanken von Vital Spaces erweitern wir traditionelle Services im Bereich Gastronomiedienstleistungen und Facility Management zu einer integrierten Facility Management Servicewelt.“

„Zunehmende Internationalisierung der Anfragen“

Werner Moldaschl, Geschäftsführer WISAG Gebäudetechnik:

„In den Branchen Hotellerie, Gewerbe und Wohnbau herrscht bereits seit vielen Jahren ein starker und umkämpfter Wettbewerb. Die WISAG punktet dabei als ganzheitlicher FM-Qualitätsanbieter, der auf das Know-how des europaweit tätigen Mutterkonzerns zurückgreifen kann. Dementsprechend ist das Ziel der WISAG, das Technische FM weiter auszubauen. Denn Digitalisierung, Ökologisierung sowie gesamtheitliche und nachhaltige Lösungen gewinnen an Bedeutung. Das bedingt auch eine Weiterentwicklung der Technik in den Immobilien, ein angepasstes und zeitgemäßes Gebäudemanagement sowie eine entsprechende Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Hier ist die WISAG bestens aufgestellt. Das Marktpotenzial ist dabei in den einzelnen Ländern und auch in Österreich enorm hoch. Wir beobachten zudem eine zunehmende Internationalisierung der Anfragen: Viele Ausschreibungen kommen über unsere internationale Vertriebsgesellschaft ECS (European Customer Synergy) zu uns. Insbesondere große internationale Player wollen einen Anbieter von FM-Dienstleistungen mit nur einem Ansprechpartner, der ein Management der Leistungen europaweit auf hohem Niveau umsetzen und gewährleisten kann. Da kann die WISAG ihre Stärken optimal ausspielen.“

„Klarer Hebel in den Bereichen Digitalisierung“

Erich Steinreiber, CEO von ISS Österreich:

„Bereits seit 2005 bieten wir unseren Kunden Dienstleistungen rund um die Bereiche Gebäudetechnik und Brandschutz an. Heute beschäftigen wir österreichweit mehr als 400 Technikerinnen und Techniker – darunter auch Lehrlinge – , die den Betrieb und auch die Instandhaltung der gesamten technischen Infrastruktur managen.
Seit unserem Einstieg vor über 17 Jahren hat sich der Markt verändert, Innovationen und neueste Sensorik-Lösungen werden beispielsweise immer wichtiger, um jederzeit ein vernetztes Bild einer Immobilie aufzeigen zu können. Für uns Anlass, intensiv in unsere Fachkräfte und deren Qualifikationen zu investieren. Auch im Bereich Sensorik testen wir aktuell verschiedenste Systeme, um allen voran ein gesamtheitlich vernetztes Bild einer Immobilie abbilden und effizient managen zu können.
Nach wie vor ist der Markt für technische Facility Services hart umkämpft, dadurch unterliegt die gesamte Branche auch einem Kostendruck. Etablierte Player am Markt, die ausschließlich technische Services anbieten, treffen auf Facility-Unternehmen ebenso wie auf Unternehmen, die aus der Errichtung der haustechnischen Anlagen kommen.
Jedenfalls wollen wir neben unseren Services in den Bereichen Reinigung und Mitarbeiterverpflegung unsere technischen Dienstleistungen klar ausbauen. Nicht nur in den Büroimmobilien, wo Gebäudetechnik-Services schon seit Jahren ausgesourct werden, sondern auch in der Industrie, wo wir sehr großes Marktpotential sehen. Derzeit werden immer noch bei vielen Industriebetrieben technische Services für deren haustechnische Anlagen in Eigenleistung erbracht bzw. in Einzelvergabe an diverse Subunternehmer ausgelagert. Hier wollen wir mit unseren gesamtheitlichen Konzepten punkten.
Wir sehen es als unser oberstes Ziel, unsere Kunden bestmöglich zu unterstützen und für sie Freiraum zu schaffen, so dass sie sich um ihr Kerngeschäft (Produktion, Fertigung) konzentrieren können. Nicht zuletzt aufgrund des Fachkräftemangels wollen wir hier Abhilfe schaffen. Zusätzlich sehen wir mit unserem Integrierten-Facility-Management-Ansatz die Möglichkeit, die Kosten für unsere Kunden zu reduzieren sowie eine effizientere Betreuung der Anlagen zu ermöglichen. Das schaffen wir einerseits durch eine besonders hohe Eigenleistungstiefe und andererseits, indem wir in Kombination mit unseren anderen Dienstleistungen viele Synergien schaffen können.
Was die Zukunft betrifft, so sehen wir hier einen klaren Hebel in den Bereichen Digitalisierung: Eine intelligente Vernetzung aller Gebäudedaten, der Einsatz von Robotics und Drohnen, aber auch smarte Sensorik-Lösungen stehen ganz oben auf unserer Agenda, um auch in Zukunft die Anforderungen unserer Kunden bestmöglich bedienen zu können.
Erst kürzlich haben wir mit Ing. Peter Chmel als neuem Head of Technical Products & Performance bei ISS Österreich unsere Kompetenzen im Bereich Gebäudetechnik gestärkt. Mit der neu geschaffenen Position wollen wir unsere Position am Gebäudetechnik-Markt stärken. Peter Chmel ist in seiner neuen Rolle österreichweiter Koordinator für sämtliche technischen Gebäudedienstleistungen. Unter seiner Einbeziehung werden Standards weiterentwickelt und ausgebaut sowie innovative Lösungen vorangetrieben.“

„Ganzheitlicher Ansatz der richtige Weg“

Michael Lackner, Geschäftsführung Dr. Sasse Facility Management GmbH:

„Wir bieten Technisches FM in Österreich derzeit noch nicht flächendeckend an, aber bei einigen Großkunden zusätzlich zum Infrastrukturellen FM. Ja, wir beabsichtigen in diesem Segment tätig zu werden. Einerseits da wir stets Anfragen sowohl von unseren Bestands- als auch von Neukunden erhalten. Andererseits, da wir alle Aspekte des Facility Managements und somit unseren Kunden Gesamtlösungen anbieten wollen. Dies soll unseren Kunden weiterhelfen, sich auf ihr Kerngeschäft zu fokussieren und die Steuerung ihrer Sekundärprozesse in sicherer Hand eines einzigen Vertrauenspartners zu wissen.
Wie uns unsere Kollegen aus Deutschland zeigen, wo ca. 40 % des Umsatzes aus dem Technischen FM kommen, ist dieser ganzheitliche Ansatz der richtige Weg in die Zukunft.“

„Wollen keine Wettbewerbssituation mit unseren Auftraggebern“

Mario Reichel, Geschäftsführer der BLITZBLANK Reinigung Dienst­leistungsunternehmen GmbH:

„Technisches FM gehört zu den Kerngeschäftsfeldern unserer Auftraggeber aus der Facility Management Branche. Wir freuen uns, dass wir als professioneller Partner mit Infrastrukturellen Facility Management Leistungen beauftragt werden. Somit möchten wir aber auch keine etwaige Wettbewerbssituation mit unseren Auftraggebern entstehen lassen und bieten Technisches FM nicht an.“

„TFM erfordert ganz andere Voraussetzungen“

Manfred Belik, Geschäftsführung B&M Industrie- und Gebäudereinigung GmbH:

„Wir sind ein Gebäudereinigungsunternehmen und bieten Technisches FM nicht an. Wir haben auch langfristig nicht vor, dass wir unsere Leistung in Richtung Technisches FM entwickeln bzw. erweitern. Aus meiner Sicht hat das auch nur am Rande etwas mit Gebäudereinigung zu tun und ist in Wirklichkeit etwas völlig anderes. Es erfordert ganz andere Voraussetzungen und Organisationsstrukturen. Der Wettbewerb ist meiner Meinung nach in allen Branchen sehr hoch. Ich glaube daher nicht, dass dieses Argument mittlerweile noch jemanden abschreckt.“

„Hohe Eigenleistungsquote von Vorteil“

Viktor Wagner, Geschäftsführer REIWAG Facility Services GmbH:

„REIWAG sieht noch ein erhebliches Potential, die Wertschöpfungskette im Technischen FM weiter auszubauen sowie auch die Vertiefung des Beziehungsmanagements mit REIWAG Bestandskunden. Wir setzen hier verstärkt auf internationale Unternehmen, welche in Österreich Niederlassungen betreiben. So wie diese Unternehmen zentrale FM-Abteilungen für ihre Auslandsniederlassungen betreiben, bietet REIWAG einen zentralen Ansprechpartner für die gesamte Palette des klassischen FM-Managements an. Aus dem REIWAG- Kerngeschäft lassen sich im Cross-Selling alle FM-Dienstleistungen einbringen und umsetzen.
Nicht zu unterschätzen ist auch die Arbeitsweise speziell mit englischen und amerikanischen Kunden, welche wir bereits jetzt in größerer Anzahl betreuen. Hier kommen Themen wie H&S Dokumente, regelmäßige Video-Calls, erweiterte Arbeiten – Einreichen von Behörden-Unterlagen – in das Aufgabenbereich des FM-Anbieters.
In den letzten Jahren drängen auch in Österreich immer mehr neue Anbieter in den FM-Markt.
Viele global tätige Unternehmen haben allerdings erkannt, dass eine globale Vergabe von FM-Aufträgen nicht zwingend für alle Standorte/Länder die optimale Lösung ist. Häufig wird eine ursprünglich angestrebte Gesamtvergabe an einen Auftragnehmer in einigen Ländern nur mit einer Vielzahl von Sub-Dienstleistern erreicht, wodurch der grundlegende Gedanke nicht umgesetzt wurde.
Vorteile für Auftraggeber liegen bei jenen Unternehmen, die eine hohe Eigenleistungsquote anbieten können, eine weitere Stärke von REIWAG.
Definitiv wird durch die immer weiter schreitende Globalisierung, technische und ökologische Entwicklungen, Gesundheits- und Nachhaltigkeitsthemen verstärkt auf Spezialisten gesetzt, welche durch neue Arbeitsweisen neue Geschäftsfelder für die FM-Anbieter generieren. Auch hat die Digitalisierung mehr Transparenz für die FM-Dienstleister und ihre Kunden gebracht. Wenngleich die daraus resultierende Datenmenge erst dann wirklich Vorteile bringt, wenn die daraus resultierenden Erkenntnisse und Messwerte regelmäßig mit Benchmarks verglichen werden und allfällige Abweichung und Tendenzen analysiert werden.
Daraus ergibt sich die Möglichkeit zur Erweiterung der eigenen Wertschöpfungskette, verstärkter Kundenzufriedenheit durch bedarfsorientiertes Wissen und zu einer Win-Win-Situation für beide Seiten.
Laut internationalen Studien wird der österreichische FM-Markt erst zu ca. 60 % bedient – eine große Chance für weitere Expansionen. Der Gesamtumsatz der FM-Branche in Österreich beträgt rund 5 Milliarden Euro, und noch immer ist die Gebäudereinigung, trotz rückläufiger Tendenz, mit über 30 % der umsatzstärkste Bereich, aber gefolgt von der technischen Gebäudeinstandhaltung und Wartung.“